Ипотечное кредитование

Особенности ипотеки как вида кредитования

Ипотечным кредитом называют кредит под залог недвижимости. Ипотека – это форма обеспечения по кредиту, когда предметом залога (обеспечения) выступает объект недвижимости.  Ипотечные кредиты делятся на два вида: целевой и нецелевой. В России больше всего распространены целевые ипотечные кредиты для приобретения жилья – квартиры, апартаменты, дома или таунхаусы. Залогом по такому кредиту служит приобретаемая жилплощадь.

Обеспечение кредита

Особенность ипотечного кредита состоит в том, что заемщик заключает с банком не только кредитный договор, но еще и договор ипотеки. Договор ипотеки представляет собой соглашение о залоге недвижимого имущества в качестве обеспечения по кредиту, оформляется в виде закладной и подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Срок погашения

Основное отличие ипотечного кредита от всех остальных займов заключается в его продолжительном сроке. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты на 20–25 лет, хотя фактически средний срок выданных ипотечных кредитов в стране составляет 15 лет, а погашают ипотечные кредиты в среднем за семь лет.  В России существует неписаное правило: погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста, так как считается, что с выходом на пенсию платежеспособность заемщика резко снижается.

Первоначальный взнос

Ипотечный кредит крайне редко выдают на сумму, равную полной стоимости жилья. Обычно банк готов предоставить до 80 % стоимости жилья, а остальную часть средств заемщик должен внести сам. Эти средства называются первоначальным взносом.  Первоначальный взнос для получения кредита на приобретение квартиры в среднем составляет 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Он может быть и ниже, особенно если речь идет о покупке квартиры у компании из числа партнеров банка или банк сам финансировал строительство. Более высокий первоначальный взнос требуют внести для получения кредита на приобретение жилого дома, он может составлять от 30 до 50 % от его стоимости.

Сумма кредита

Сумма ипотечного кредита рассчитывается, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости на основе отчета об ее оценке. Кроме того, ежемесячный платеж должен быть такой величины, чтобы заемщик успел погасить кредит до наступления пенсионного возраста. По сложившейся в России практике размер платежа по ипотечному кредиту не может превышать 40–50 % ежемесячного дохода.

Особенности российского законодательства в сфере ипотечного кредитования

Гражданский кодекс РФ запрещает вводить какие-либо ограничения на досрочное погашение кредита. Никаких платежей за досрочное погашение кредита частично или полностью банк вводить не должен – это противозаконно. Разрешается устанавливать минимальный лимит платежа на досрочное погашение кредита, который должен быть указан в кредитном договоре. Если этот момент в кредитном договоре никак не оговаривается, значит, досрочно можно вносить любую сумму.  Также по Гражданскому кодексу РФ заемщик обязан предупредить банк в письменном виде о своем намерении внести платеж досрочно (не менее чем за тридцать дней). В заявлении указывается сумма и срок досрочного платежа.